以前までは、高級マンションというと「購入」しかできませんでした。
いわゆる分譲マンションばかりだったのですが、近年は賃貸マンションが増えたことで借りることも可能になりました。
そんな高級賃貸マンションが節税になるということで、調査してみました。
1. 高級賃貸マンションを借りて税金対策する仕組み
高級賃貸マンションが増えた今、税金対策として法人契約をされる方が増えています。
特に芸能人は、法人契約で高級賃貸マンションに住んでいる方がほとんどです。
一般的に、マンションを借りるときは個人名義で税金を払っていきますが、法人名義にすることで会社が契約してくれるので、支払う税金は少なくて済みます。
近年、都心に高級賃貸マンションが増えてきているのは、法人契約をしている芸能人が多いからでしょう。
当然、都心から離れてしまうと高級賃貸マンションの需要が下がってしまうため、多くの物件は都心に集中するのです。
実際、地方や田舎に行くと高級賃貸マンションはほとんど見当たりません。
強いていうなら、高層マンションくらいでしょうか。
それは、わざわざ法人契約をして借りる方がいないからです。
芸能人や大企業の社長などは、ほとんどが都心に住んでいます。
そのため、高級賃貸マンションの需要が高まり都心にどんどん増えているのでしょう。
もちろん、すべての高級賃貸マンションが法人契約できるわけではありません。
しかし、せっかく高級賃貸マンションに引っ越すなら法人契約のできる物件を選び、税金対策をしたほうがメリットになるというわけです。
同じ150万円の賃料に住んでいても、個人名義なら150万円全額支払わなければいけないのに対し、法人契約で税金75万円・家賃75万円になります。
断然後者のほうがお得になりますし、高級賃貸マンションを借りて住むということはそういうことです。
一般市民であればなかなか高級賃貸マンションに住むことは容易ではありませんが、お金持ちなら家賃100万円は難しいことではありません。
むしろ住んで税金を節約でできるならメリットになりますし、節税できることによって総支出が安くなるなら需要も高まるでしょう。
ひと昔前までは高級賃貸マンションというと借りるより買うのが基本といわれていましたが、近年は買うより借りたほうが税金対策にも繋がりますし、非常にお得というわけです。
賃貸に住んでいる富裕層が増えているのもそのためでしょう。
要するに、高級賃貸マンションを「社宅」として利用するというわけです。
ちなみに、国税庁はこのような基準を設けています。
役員社宅の基準となるのは3パターンあり、高級賃貸マンションにあたるのは「豪華社宅」。
床面積240平方メートル以上の物件はこれにあたり、内外装の状況など総合して判断されます。
もし240平方メートル以下の場合は、プールやジムがあるなど設備が整っていることが対象になるでしょう。
残りの2つは、小規模住宅と小規模でない住宅です。
今回は高級賃貸マンションの役員社宅ということで省略しますが、それぞれの賃料を支払うことで課税しなくても良いと決められています。
2. 高級賃貸マンションで税金対策をする方法
もともと、高級賃貸マンションは節税に繋がるといわれていました。
しかし当時は高級賃貸マンションは買うものとして扱われていたため、お金持ちでなければ利用できませんでした。
近年は買うよりも借りる方のほうが増えていますが、もちろんそれでも稼ぎの良いサラリーマンや社長などハイクラスの方がほとんどでしょう。
高級賃貸マンションは、「買う」「借りる」どちらの場合でも税金対対策ができます。
借りて節税する仕組みについては先ほど説明しましたので、ここでは買って節税する方法を説明します。
まず、ひと口に高級賃貸マンションといってもさまざまです。
近年は都心を中心にタワーマンションが増えていますが、この場合金融資産をタワーマンションにすることで相続税の評価額を下げることができるようになります。
相続税の評価額が下がるということは、その名のとおり相続税が節約できるということです。
評価額は土地によって異なり、マンションの場合は敷地全体の面積から住戸の持分が決まるため、土地の評価額が低くなるといわれています。
これがタワーマンションのように階数が多くなると、土地の持分が小さくなるため評価額がマイナスになり税金対策に繋がるというわけです。
ただ高級賃貸マンションといってもタワーマンションばかりではありませんし、なかには低層階のマンションも多く存在します。
しかし前述した方法で節税されることを考えると、同じ高級賃貸マンションでも低層階しかない物件よりもタワーマンションのように超高層階の物件のほうがお得になるというわけです。
たとえば、4000平方メートルの土地に40階建て、400戸の高級賃貸マンションが都心に建っていたとしましょう。
先にも述べたように1戸あたりの土地の持分は敷地全体の面積から専有部分で割って計算します。
この場合は、4000平方メートル÷400戸=10平方メートル。
それに路線価をかけた数字が土地の評価額に、さらに固定資産税の評価額を足すことで1戸の相続評価額を出すことができます。
3. 法人契約可能な高級賃貸マンション一覧
高級賃貸マンションを借りて節税するには、「法人契約」ができるマンションを利用しなければいけません。
近年はマンションを買うより借りる方が増え、また都心にタワーマンションが増えたことで法人契約可能な高級賃貸マンションも増えています。
ここでは、そんな物件をいくつか紹介します。
3-1. ブルーアース品川
品川エリアに立地している法人契約が可能な高級賃貸マンションです。
交通利便性が良いので通勤・通学に便利ですし、ゆとりのある部屋は日常生活を快適に送ることができるでしょう。
また設備も充実。
ブルーアース品川というマンション名のとおり、ブルーのタイルがポイントです。
・住所
東京都港区港南2
・アクセス
JR山手線品川駅 徒歩5分
・賃料目安
126,000円～
3-2. KW RESIDENCE芝公園
13階建ての高級賃貸マンションです。
法人契約は条件によってNGになる場合もありますが、基本的に対応可能。
数編には短期大学やホテルなどもあり、交通アクセスも便利でしょう。
共同玄関は緑に囲まれており、ホワイトとエメラルド基調のデザインなのでとても清潔感があります。
・住所
東京都港区芝2
・アクセス
JR山手線 浜松町駅 徒歩8分
東京モノレール羽田線 モノレール浜松町駅 徒歩8分
・賃料目安
119,000円～
3-3. パークタワー高輪
スタイリッシュな外観に、高級感溢れる室内はまさに高輪エリアに相応しいマンションといえるでしょう。
駅前に立地しているので利便性も良いですし、住環境も抜群。天井は2.5メートルと高くワイドなので、開放感のある空間を得られます。
・住所
東京都港区高輪3-11-1
・アクセス
都営浅草線 高輪台駅 徒歩1分
JR山手線 品川駅 徒歩11分
JR山手線 五反田駅 徒歩10分
・賃料目安
320,000円～325,000円
3-4. ワールドシティタワーズ
日本でもっとも住戸数が多い高級賃貸マンションです。
分譲マンションとしても扱っているので、購入も可能。地上42階、地下2階と計6棟のタワーに囲まれており、迫力満点。
コンシェルジュも付いているので、さまざまなサービスを受けることができるでしょう。
マンション内に、スーパーや医療施設、フィットネスなどさまざまな施設を有しているのも特徴です。
・住所
東京都港区港南4-6-8
・アクセス
東京モノレール 天皇州アイル駅 徒歩3分
JR山手線 品川駅 徒歩14分
京急本線 品川駅 徒歩14分
・賃料目安
186,000円～430,000円
3-5. ブリリア有明シティタワー
有明エリアにある高級分譲・賃貸マンションです。
自然に囲まれているので、都心から離れてゆっくり過ごしたい方にぴったりの物件でしょう。
もちろん、都心主要エリアへのアクセスもしやすいので利便性は抜群。
周辺には商業施設もありますから、快適な生活が期待できます。
・住所
東京都江東区有明1-5-2
・アクセス
ゆりかもめ お台場海浜公園駅 徒歩12分
東京臨海高速鉄道 国際展示場駅 徒歩13分
・賃料目安
198,000円～254,000円
4. まとめ
高級賃貸マンションは、個人名義で住むよりも法人契約したほうが節税でき、お得に住めることが分かりました。
都心を中心に増加傾向にある高級賃貸マンション。
法人契約できる物件も増えていますから、興味のある方はぜひ参考にしてみてください。
